Каждый из нас знает, что покупка своего собственного жилья — задача, конечно же, не из легких. Однако, обычной покупке квартиры для семьи за свой лично накопленный капитал присутствует и альтернатива — это ипотека, которой, прямо скажем, многие и пользуются, даже несмотря на множество минусов такого подхода к покупке жилья.
Особенно, к ипотеке прибегают молодые семьи, так как это более доступный вариант, нежели приобретение жилья за свои кровные, которые нужно еще накопить.
Поэтому, давайте попытаемся найти ответ на такой популярный вопрос: «Стоит ли брать ипотеку в 2019 году?» Да и вообще, стоило бы определиться с тем, а нужно ли брать ипотеку в кризис?
Вопрос № 1: Что влияет на ипотечные ставки в России?
Вопрос № 2: Нужно ли брать ипотеку с точки зрения личных финансов?
Вопрос № 3: Итоговой вывод о том, брать или не брать ипотечный кредит?
Что влияет на ипотечные ставки в России?
Но для начала давайте определимся с тем, что влияет на ипотеку, на ее доступность для граждан страны.
В целом, доступность ипотеки в выражении размера ипотечной ставки напрямую зависит от экономической ситуации в стране, а значит, от так называемой макро-экономики.
Если говорить более углубленно, то вот список ключевых факторов, влияющих на доступность к заемному капиталу в банках на приобретение жилья для заемщиков:
- Ключевая ставка Центробанка РФ
- Уровень инфляции (цен) в стране (стоимость квадратного метра жилья тоже сюда входит)
- Уровень платежеспособности населения. Спрос на ипотеку.
- Стоимость заемного капитала для банков
- Наличие/отсутствие у банков так называемых «длинных денег»
- Субсидирование ипотеки государством из бюджета
Ключевая ставка Центробанка РФ в 2019 году
Проще говоря, чем ниже ключевая ставка ЦБ РФ, тем лучше для тех, кто собирается брать ипотечный кредит, да и вообще, любой другой вид кредита тоже. И если даже эта ключевая ставка не поднимается Центробанком РФ, а находится на неизменном уровне, что крайне редко можно наблюдать, обычно она «ходит туда-сюда — вверх-вниз», что в некоторых случаях, тоже неплохо. И это говорит лишь об одном, что обычного клиента банка устроит все, лишь бы не ее повышение. Почему это так?
Дело все в том, что на данный показатель в макро-экономике страны ориентируются все банки, при составлении условий по своим банковским продуктам, к которым, как Вы знаете, относится и ипотека. А значит, чем она ниже, тем более привлекательнее становятся условия по ипотечным займам в банках.
Ключевая ставка существует в России с 2013 года. Вот, посмотрите какой она была в начале и какой является в крайние годы.
И скажем прямо, снижаться еще действительно есть куда.
Но дело все в том, что снижения происходят не так часто, это во-первых.
А во-вторых, снижение по своей величине за один раз не такое уж и большое, всего лишь на какие-то сотые пунктов, что, конечно же, не позволяет банкам более серьезно и, что самое главное, сразу уменьшать ставки по ипотеке.
Вот если бы, ключевая ставка сразу уменьшалась, как минимум, 1,5 — 2%, то в таких случаях да, ставки по ипотеке банки бы снизили более существенно.
Таким образом, стоит заметить, что снижение если и происходит, то не сильными скачками, а плавно, что практически незаметно для обычного потребителя банковских продуктов.
Что касается дальнейшей динамики ключевой ставки ЦБ РФ, то скорее всего она будет снижаться или стабильно держаться на каких-то невысоких уровнях, хотя бы по той причине, что для экономики страны высокая ставка существенных плодов не приносит, так как при таких условиях «экономика плохо работает сама по себе», при низкой же, пойдет хорошее движение денег и капиталов.
Уровень инфляции (цен) в стране в 2019 году
Стоит отметить, что на показатель ключевой ставки оказывает прямое влияние уровень инфляции в стране и именно низкая и снижающая инфляция помогает ее постепенно снижать.
Также отметим, что задачей снижать инфляцию в стране, премьер-министр Дмитрий Медведев выделил первоочередной, отметив, что снижая ее, можно снизить и стоимость кредитов (ипотеки) для населения.
Насколько успешно будут идти дела по снижению инфляции в стране покажет время и, надеяться, что ипотека в цене снизится, благодаря понижающимся темпам инфляции, все же стоит. Таким образом, для Вас, как для заемщика, показатель инфляции имеет первостепенную важность, нежели ключевая ставка о которой мы говорили выше.
Но и ключевая ставка — это тот ориентир, на который можно смело надеяться в том плане, что если она снижается, то можно также смело надеяться на то, что мы придем в банк и получим сейчас более дешевый ипотечный кредит, нежели, скажем если бы мы это сделали полгода назад, когда она была несколько выше. Поэтому, этот показатель тоже не сбрасываем со счетов, при принятии решения о том когда и в какой момент брать ипотеку в банке.
Уровень платежеспособности населения. Спрос на ипотеку.
Еще один фактор, который значительно влияет на ставки по ипотеке.
На минуту представьте себе такую ситуацию, когда у населения очень маленькие зарплаты и доходы, причем у всех. А теперь подумайте, кому банки будут выдавать ипотеку при таких условиях, когда заемщик, по сути, не платежеспособен? Да ни один банк не выдаст ипотеку при таких условиях!
Однако, если вернуться из иллюзий обратно, на реальную ситуацию, то доходы по факту у всех разные, поэтому, в этом плане правильно говорить о спросе на ипотеку, который либо растет, либо снижается. И в этом плане, есть прямое влияние на спрос такого показателя, как реальные доходы населения.
Есть доходы и они растут — есть спрос на ипотеку и он растет, доходы снижаются — снижается и спрос на ипотечные банковские программы.
Да, конечно, это не единственный фактор, влияющий на спрос по ипотеке, но ключевой, когда заемщик берет ипотеку только тогда, когда есть стабильный уровень доходов.
Отсюда следует вывод о том, что экономика учитывает абсолютно все, вплоть до «мелочей», и кто бы что ни говорил, кризис в стране дает о себе знать, когда реальные снижающиеся доходы населения (а они в кризис такие), влияют на показатель спроса на ипотеку, снижая его динамику, тем самым сигнализируя банковскому рынку о том, что ипотечные ставки для населения являются «неподъемными».
Выправление ситуации в лучшую сторону, не то что, в ближайший год-два, а даже в ближайшие 5 лет в России, крайне сомнительно!
Таким образом, перед принятием решения о том, когда брать ипотечный кредит и в какое время, также отслеживайте не только свой реальный уровень доходов, но и общую динамику реальных доходов по стране в целом.
Вот что говорит экс-министр финансов Алексей Кудрин по этому поводу.
Поэтому, если задаваться вопросом о том, брать на себя ипотеку в 2019 году с точки зрения динамики реальных доходов населения, что немаловажно, кстати, ведь платить ипотеку будет нужно чем-то, то именно с учетом кризисной ситуации в стране с оформлением ипотеки лучше повременить? как минимум до конца 2019 года, учитывая во внимание ситуацию в стране, о которой сказал Кудрин.
А задумываться об оформлении ипотеки лучше тогда ситуация начнет в этом плане улучшаться, как говорят различные эксперты, это будет происходить не раньше 2019 года, не забывая при этом, готовиться к ее оформлению заранее, например, скапливая деньги на значительного объема первоначальный взнос по ипотеке.
Стоимость заемного капитала для банков
Вам, как обычному заемщику, от этого фактора ни пусто, ни густо, который можно даже и не брать во внимание вовсе, потому как проблемы с заемным капиталом внутри банков это их проблема.
Здесь стоит просто знать о том, что банки, где-то ведь берут, а именно занимают капитал, чтобы потом выдать его под проценты своим клиентам. И что таить, ипотечных банковских продуктов это тоже касается.
Но дело все в том, что банки капитал берут не просто так, а под определенный процент, который также меняется, и который оказывает определенное влияние на то, под какой процент получит клиент банка эти же деньги но уже по ипотеке.
Одним словом, заемный капитал для банков сейчас дорогой, что не позволяет существенно удешевлять стоимость кредитов и ипотеки для населения. Однако, постепенно к этому все и идет по причине снижающейся ключевой ставки ЦБ в РФ.
Наличие/отсутствие у банков так называемых «длинных денег»
Еще один фактор, который обычному заемщику можно всерьез не учитывать при принятии решения по оформлению ипотеки. Но его учитывают сами банки.
И ситуация с этим фактором сейчас такова, что банки не имеют «длинных денег и капиталов» в своем распоряжении, что не позволяет им существенно снижать ставки по кредитам и ипотеке. Однако, такая работа активно ведется, например, привлекаются инвестиции в ипотечные ценные бумаги.
И чем инвесторы активнее инвестируют свои капиталы в данный реальный сектор экономики, причем, государства это тоже касается, а не только крупных инвесторов, тем лучше это сказывается на уровне ставок по ипотечным кредитам для конечного потребителя. Но дело все в том, что в стабильные то времена банки не видят притока «длинных денег», а уж в кризис и подавно.
И от того, как будет ситуация меняться в этом плане и будет ли вообще, и будет зависеть результат по уровню банковских ипотечных ставок. Однако, это так, разумеется, не только из-за этого фактора — он же не единственный.
Субсидирование ипотеки государством в 2019 году
Вполне вероятно, Вы уже не однократно слышали о том, что существует ипотека с господдержкой. Речь идет о так называемых субсидиях, которые выделяет государство определенным банкам на финансирование рынка ипотечного кредитования, таким образом, создавая условия предоставлять клиентам специальные программы по ипотеке по слегка сниженным ипотечным ставкам относительных средних по рынку.
Однако, так как подобная ипотека предоставляется не всем, а только тем, кто подходит по условиям той или иной программы, например, «Ипотека для молодых семей» или «Военная ипотека» и так далее, то можно делать вывод о том, что это как бы искусственный фактор, который может быть, а может и исчезнуть вовсе именно уже в 2017-2019 годах. Поэтому, данный фактор, как влияющий на ипотечные ставки в макро-экономике можно в особый расчет не брать.
Причем, в статье, нам бы хотелось оценивать общую картину на ипотечном рынке, а не ее какую-то отдельную часть, такую как, например, ипотека с гос-поддержкой и тому подобное
Нужно ли брать ипотеку с точки зрения личных финансов?
Учитывать макро-экономическую ситуацию в стране — это лишь «одна часть медали».
Другой частью является то, что нужно также учитывать и свое собственное финансовое положение, а также различные внешние возможности, к которым не относятся постоянные доходы, например, возможность использования материнского капитала и так далее.
Прежде чем навешивать на себя и свою семью обязательства по выплате ипотеки, нужно не только взвесить все «за и против», но и тщательно подготовиться к моменту подписания договора на ипотеку, как в плане выбора банка, так и в плане подготовки своих финансовых возможностей.
Разумеется, начать нужно с подготовки самого себя, семьи и всех тех, кто собирается вступать с вами в договор по оформлению ипотеки.
Естественно, в этом плане, необходим очень тонкий расчет по поводу того, как нужно действовать, что предпринимать, на каких условиях заключать ипотечный договор и так далее.
Будет просто идеально, если Вы подготовитесь в финансовом плане к будущим расходам на выплату ипотеки, то есть заранее, например, создав для начала приличный, по вашим меркам, объем капитала на первоначальный взнос, чтобы ежемесячный платеж по договору был как можно меньше, а также еще и финансовую подушку безопасности.
Да, конечно, взять ипотеку можно и без первоначального взноса, но этот вариант, естественно, не является предпочтительным.
Более того, наряду с созданием капитала на первоначальный взнос, Вы также должны позаботиться зараннее и о своих доходах, которые должны быть постоянными, а лучше, если они или какая-то их определенная часть, будет еще и пассивной. Такие доходы называются пассивными, так как они не требуют Вашего постоянного участия в их создании.
Например, ими могут быть доходы от инвестиций, которые кстати, прекрасно подходят для того, чтобы можно было ежемесячно и стабильно выплачивать сумму по ипотечному договору каждый месяц.
Конечно, чтобы создать пассивный доход от инвестиций, нужны вложения, что говорит о том, что об этом также нужно позаботиться заранее — задолго до момента оформления ипотеки.
Таким образом, идеальный вариант, например, для молодой семьи из четырех человек (муж, жена и двое детей) такой:
1. Муж, как кормилец семьи получает в месяц зарплату и выделяет на выплату по ипотеке 25 000 рублей.
Естественно, на выплату ежемесячного платежа по ипотеке хватает, но расплатиться хочет быстрее. Ведь так? Поэтому, читайте далее.
2. Жена в декрете (естественно, не работающая, но по возможности подрабатывающая).
Вы, кстати, знаете сколько способов существует подработки и работы для мам в декрете? Много! Было бы желание зарабатывать!
Допустим, возьмем совсем минимум для жены, 2000-3000 тысячи в месяц, согласитесь, все же прибавка, и уже 27 000-28 000 рублей в копилке в месяц. Но можно и больше, если знать доходные методы заработка и использовать их.
3. Наличие материнского капитала у семьи.
Если Вы не знаете, то материнский капитал можно использовать даже на оплату первоначального взноса по ипотеке или на взятый ранее займ в банке.
Конечно, это вряд ли можно назвать постоянным доходом, поэтому, мы его в учет не берем, так как гораздо важнее иметь возможность выплачивать ипотеку за счет своих постоянных доходов без сбоя из графика платежей. Поэтому, просто зачтем материнский капитал как первоначальный взнос на ипотеку.
4. У семьи присутствуют пассивные виды доходов о которых они позаботились заранее.
И знаете, как хорошо, когда они позволяют выплачивать ипотеку вперед установленного графика, что дает возможность постоянно снижать ежемесячный взнос за ипотеку.
К примеру, возьмем доход от инвестиций, который является полностью пассивным и который может быть абсолютно любым по уровню дохода.
Вы можете инвестировать свои деньги куда угодно и получать с этого ежемесячный доход в виде процентов, помимо обычной заработной платы по работе по найму.
Но в качестве примера мы возьмем обычный банковский вклад под 10% годовых для удобства и вашего понимания того, как и сколько может приносить вам дополнительно и каждый месяц Ваш пассивный доход с которого можно частично, а при определенных условиях и полностью, гасить ипотечный кредит.
Данные вклада следующие:
Доходность за 3 года получаем следующую:
Ежемесячный, причем постепенно увеличивающийся за счет дополнительных периодически пополнений, доход по вкладу выходит следующим:
Согласитесь, 200 000 рублей с пополнением раз в 2 месяца в размере 10 000 рублей это немного, тем более в том случае, когда взамен получаешь постоянный доход. Причем вклад можно пополнять и пополнять до так называемой страховой суммы (1 400 000 рублей), которая гарантированно будет выплачена клиенту проблемного банка, при условии, если такое произойдет.
Также отметим, что необязательно в одном банке держать миллион рублей на вкладе, можно ведь и разнести имеющуюся сумму на несколько надежных банков, таким образом, несколько сократив возможные риски. А уж если Вы хотите сделать вклады на более, чем миллион рублей, например, на 2 миллиона рублей, то вклады лучше держать точно в нескольких разных банках.
Но это что касается примера на банковских вкладах. А что Вы скажете, если заняться более доходными и надежными инвестициями в дополнение к Вашим банковским вкладам? Ведь инвестировать в сразу несколько самых разных финансовых инструментов никто вам не запрещает, а значит, и получать пассивный доход тоже!
Что в итоге мы получаем?
-
- Муж — 25 000 рублей в месяц
-
- Жена — 2 000 — 3000 рублей в месяц
-
- Банковский вклад — 2 000 — 3000 рублей в месяц
- Прочие инвестиции — от 1 000 рублей в месяц и выше
Понимаете в чем суть? Неограниченная перспектива роста!
То есть помимо основного дохода, Вы можете дополнительно зарабатывать ежемесячно для погашения ипотеки столько, сколько сможете и захотите. В этом и заключается Ваша финансовая стабильность в будущем! В умении построить свои доходы так, чтобы Вам всегда хватало на погашение любых обязательств перед банком.
Итоговые затраты:
Сумма материнского капитала на первоначальный взнос — например, 300 000 рублей (в разных регионах страны сумма устанавливается разной, причем еще и различные виды доплат есть, если интересно, то «гуглите», но сейчас не об этом)
Пополняемый вклад с периодичностью 1 раз в 2 месяца с процентной ставкой — 10% годовых — 200 000 рублей + 60 000 рублей за 1 год на периодические пополнения открытого вклада.
Разумеется, у Вас вся ситуация может быть другой, причем даже лучше. Скажем кто вам мешает сделать сначала запас прочности в виде пассивного дохода от банковского вклада в размере большем, чем 200 000 рублей? Да никто! Сделайте 500 000 рублей и будете ежемесячно получать уже не 2000-3000 рублей, а уже в два раза больше 5000-6000 рублей и так далее.
Причем, поймите, здесь дело не только в сумме, а еще и в понимании того, что пассивный доход, который был создан еще задолго до того, как вы взяли ипотеку на себя, должен у вас присутствовать в обязательном порядке.
Итоговой вывод о том, брать или не брать ипотечный кредит?
Прежде чем оформлять ипотеку, внимательно оцените как макро-экономическую ситуацию в стране, так и лично свои имеющиеся доходы и их перспективу.
Если чувствуете, что текущих доходов недостаточно, чтобы можно было бесперебойно расплачиваться по ипотечному займу, то сначала создайте эти доходы, и уже после этого берите ипотеку.
Конечно, доходы у всех людей разные, поэтому с их оценкой нужно заниматься самостоятельно и вы сами в состоянии рассчитать их вплоть до самых мелочей, что, собственно, поможет вам принять правильное решение.
А если отталкиваться с точки зрения макро-экономики, о которой мы говорили в самом начале статьи, то оформлять ипотеку в России в 2016 — 2019 годах это не лучший вариант, на чем, кстати, сходятся во мнение и многие известные эксперты из области экономики.
Поэтому, в этом плане, чтобы правильно принять решение, необходимо внимательно следить за различными макроэкономическими данными — ключевой ставкой ЦБ РФ, уровнем инфляции, покупательской способностью населения, уровнем реальных доходов населения и их динамикой и так далее. И уже на основании их, когда они находятся на благоприятных уровнях, можно начинать присматриваться к тому, чтобы взять ипотечный кредит по выгодной ставке и при наиболее благоприятных экономических условиях в стране. Но и то, только в тех случаях, когда у Вас есть накопления и постоянные доходы, которых хватает на покрытие всех Ваших других финансовых обязательств и потребностей.
И если говорить о каких-то прогнозах, то в связи с экономическим кризисом, благоприятные условия могут начать о себе заявлять только со второй половины 2019 года или вовсе с начала 2020 года.
Но необходимо четко понимать, что это далеко не факт, что будут такие скорые улучшения в экономике. Причем так заявляют различные известные в России эксперты. А это значит, что до этого момента брать ипотечные займы не рекомендуется.
Более того, вся макроэкономическая ситуация в стране сводит всю будущую ситуацию на рынке ипотеки к тому, что ставки могут снизиться к 10% в 2017 году, а к 2019-2020 году опуститься даже к 6-7%, что говорит о том, что каждая семья, которая будет брать ипотеку чуть позже, сможет сэкономить весьма неплохие деньги при покупке квартиры, за счет пониженной ипотечной ставки, не говоря уже о том, что всегда есть шанс снизить общую стоимость ипотечного кредита и другими способами, например, за счет первого более «приличного» взноса при оформлении ипотеки.
Исходя из этого, оптимальный выход в 2019-2020 годах, если все же хочется взять ипотеку — это не брать ее прямо сейчас и сиюминутно, только лишь из-за того, что ставки понизились, а наоборот, действовать на опережение — ждать еще более низких ипотечных ставок, и в это же время прилагать усилия для фрмирования накоплений на ипотечные взнос, на создание финансовой подушки на будущее и текущих пассивных доходов.
Прогноз на 2018-2020 годы: что будет со ставкой по ипотеке в 2018-2020 годах?
Таким образом, итоговым выводом о том, когда брать ипотеку будет то, что при ухудшении экономической конъюнктуры в лице макро-экономики, банки вынуждены будут в будущем снижать ставки по любым видам кредитов, то есть весь кредитный рынок плавно и медленно идет к «европейским стандартам» — к низким кредитным ставкам.
И чтобы взять более выгодный кредит и не облажаться — совершенно точно, этого стоит подождать, а именно глобального снижения ставок! А уж сколько именно ждать и какая ставка по займам Вас устроит в конкретно взятой ситуации — решать только Вам, ведь ждать-то, например, ипотечных ставок в 3-5% придется точно, как минимум, до конца 2019 года.
